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公众期盼取消公摊面积，并非否认公摊部分的存在，而是期待以实际套内面积计价，让房地产交易更加透明，让房价数据更为直观，也让各项费用更加公平。我们不可能真正告别公摊，却能告别公摊模式存在的种种弊病，而这也应该是相关法规和规范着重努力的方向。 日前，住建部官网就38项住房和城乡建设领域“全文强制性工程建设规范”公开征求意见，其中的《住宅项目规范(征求意见稿)》中明确，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”，这被舆论理解为“取消公摊面积”。 买100平方米的房子，最后实得只有70平方米，这是公摊面积饱受诟病之处。此番征求意见稿明确“住宅应以套内使用面积进行交易”，可谓迈出积极步伐。 虽然这只是一份建筑工程规范文件，难以对到底使用何种方式进行计价交易产生实际影响，所谓“取消公摊面积”也多半存在过度误读之嫌。但在公摊面积备受主流媒体关注的背景下，这则规范无疑有着极其显著的信号意义。 公摊面积起源于香港。上世纪50年代，香港楼宇一般都是整栋出售，对资金量要求较大，有开发商率先想出“分层出售”的主意。既然分层出售，那么公摊部分自然而然就被计入其中。随后，这一模式被内地所引进，目前除了重庆之外，全国各地都以建筑面积作为计价方式。 无论是建筑面积还是套内面积，只是两种不同的计价模式。有人以为，取消了公摊面积，房子总价必然会随之而下降。这其实是误解，只要供求关系和大环境没有发生变化，房子的总价就不会轻易发生变化，现在只是改变计价模式，从建筑面积到套内面积，只会改变名义房价，而住房的实际总价并不会发生变化。 还有人认为，没了公摊面积，房地产税也不会有那么多了。事实上，财政部门有关负责人曾经表示，“或按评估值征收”。显然，评估值并不会因为计价方式变化而发生变化，所以房地产税并不会受到公摊面积的影响。 不过，即使房地产税出台，相信也不不会一刀切征收。对于刚需购房者，多半都会有免征面积，超过免征面积才会开征房地产税。换言之，如果能取消公摊面积，免征面积或许会按照实际套内面积进行减免。 虽然有无公摊面积，并不会对房价和房地产税产生实质性影响，但公摊面积的存在，却会对市场心理和交易费用产生实质性影响。这背后的原因在于，公摊面积的存在，不仅在计算精装修费用、取暖费、物业费时存在多征多收的情况，而且公摊比例本身并不透明，同一定位且基础设施相差无几的小区，有的公摊比例仅为10%，有的高达30%，这其中的猫腻，令购房者防不胜防。 有必要指出的是，公摊面积的问题，不在于公摊本身，而在于计价模式和公摊比例本身的不透明。任何小区或楼宇，都必然存在电梯、楼梯、变电室、公共门厅等，这些均属于必需的建筑配套，由于涉及所有业主，所以属于公摊部分。所以未来即使取消公摊面积，这些基本的公摊部分仍会存在。 因此，公众期盼取消公摊面积，并非否认公摊部分的存在，而是期待以实际套内面积计价，让房地产交易更加透明，让房价数据更为直观，也让各项费用更加公平。我们不可能真正告别公摊，却能告别公摊模式存在的种种弊病，而这也应该是相关法规和规范着重努力的方向。 |
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